Imóvel ocioso vira base de logística urbana

Imóvel ocioso vira base de logística urbana

Uma antiga oficina mecânica na Lapa, zona oeste de São Paulo, hoje abriga um
pequeno centro logístico voltado à distribuição de produtos na cidade. O imóvel, de
cerca de 250 m2 e aproximadamente 70 anos, ganhou nova função ao ser adaptado
para acelerar entregas de itens como cosméticos, eletrônicos e livros, ilustrando uma
transformação cada vez mais presente nas grandes cidades com o avanço do
comércio eletrônico. O setor deve movimentar mais de R$ 235 bilhões neste ano,
segundo projeta a Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (Abcomm)
A adaptação da oficina foi feita pela Cubbo, plataforma de infraestrutura para
comércio eletrônico que integra centros de distribuição, transporte e tecnologia. O
espaço opera como um xdock urbano - ponto de consolidação entre centros
logísticos e a entrega final -, permitindo entregas no mesmo dia e reduzindo em
cerca de 20% os custos logísticos da empresa. “Encontrar esse tipo de imóvel foi um
processo longo, porque os critérios são muito específicos: localização central,
acesso para veículos, zoneamento compatível e metragem adequada. A oferta de
espaços que combinam tudo isso é limitada, e a disputa aumentou com o
crescimento do e-commerce”, diz Ignasi Vegas, CEO da Cubbo.
O caso sintetiza uma mudança mais ampla no uso do espaço urbano. Garagens
pouco utilizadas, galpões desativados e lojas que perderam tração no varejo físico
vêm sendo transformados em bases logísticas, criando uma nova demanda no
mercado imobiliário.
Na avaliação de Mauricio Nascimento, diretor de logística e industrial da Colliers
Brasil, essa transformação ainda é seletiva e depende de adequação dos ativos.
“Galpões industriais antigos têm vocação natural para esse tipo de uso. Também
vemos potencial em lojas de médio a grande porte, de 500 m2 a 2.000 m2,
localizadas em vias de grande fluxo”, diz ele. Características como pé-direito alto,
área de manobra e facilidade de acesso são determinantes. Concessionárias,
antigas unidades dos Correios e plantas industriais estão entre os ativos mais
adaptáveis.
Nem todo imóvel, porém, segue esse movimento. A conversão de garagens
corporativas, frequentemente apontada como tendência, enfrenta limitações. Prédios
corporativos dependem dessas vagas para seus ocupantes, o que torna essa
adaptação menos atrativa. A lógica de localização também se altera. Em vez da
centralidade voltada ao consumo, o valor passa a estar associado à acessibilidade e
à proximidade de áreas densamente povoadas. Ainda assim, a demanda não

garante valorização permanente. “Esses espaços podem ganhar relevância no
momento atual, mas isso não assegura liquidez de longo prazo, já que a demanda
pode evoluir para outras soluções”, diz Nascimento.
A viabilidade das operações depende ainda de tecnologia e gestão. “Sem
ferramentas de roteirização e visibilidade, muitos desses espaços não conseguem
operar de forma economicamente sustentável”, afirma Jefferson Rubbo, solutions
consultant da Descartes.
A chamada última milha - etapa final entre o centro de distribuição e o consumidor -
passou a exigir estruturas mais capilarizadas e inseridas na malha urbana. Na
prática, o modelo de grandes centros logísticos periféricos vem sendo
complementado por uma rede distribuída de pontos menores dentro das cidades,
ocupando imóveis ociosos e ampliando a disputa por ativos bem localizados. “A
logística urbana se tornou mais hiperlocal, com estoques posicionados dentro dos
bairros para reduzir distâncias e tornar as entregas mais eficientes”, aponta Rodolfo
Montanha, general manager do Rappi Turbo no Brasil.
Esse movimento se traduz na multiplicação de estruturas de menor porte,
pressionando o estoque imobiliário disponível. A Loggi opera com capacidade de
cerca de meio milhão de pacotes por dia e uma rede com mais de 1.700 pontos de
coleta e retirada e cerca de 160 hubs urbanos. O envio de encomendas entre
capitais cresceu 53% no quarto trimestre de 2025. “Reduzir distâncias significa
ganhar eficiência operacional, economia e previsibilidade, além de viabilizar entregas
mais rápidas”, diz Alexandre Felix, vice-presidente de operações da Loggi.
No Mercado Livre, a estratégia passa pela aproximação física das operações. A
companhia estruturou uma malha com mais de 5.000 operações logísticas no país,
permitindo que 75% das entregas rápidas sejam realizadas em até 48 horas. “Ao
posicionar o estoque mais perto de onde o cliente vive, reduzimos drasticamente o
tempo de deslocamento e o custo da última milha”, diz Frederico Rezeck, diretor
sênior de transportes.
Ao mesmo tempo em que impulsiona a reconversão de imóveis urbanos, a expansão
da última milha impõe novas tensões à mobilidade. Para Adriano Borges Costa,
coordenador acadêmico do Centro de Estudos das Cidades - Laboratório Arq.
Futuro, do Insper, o desafio central não está na presença desses microcentros
logísticos, mas na forma como a operação é estruturada. “Há uma pressão por
entregas cada vez mais rápidas que pode gerar comportamentos de risco, como o
desrespeito à sinalização e aos tempos do pedestre. O problema não está na
existência desses centros, mas nos incentivos que orientam a forma como a entrega
é realizada”, afirma.
Ainda assim, ele não vê incompatibilidade entre a expansão logística urbana e
agendas como prioridade ao pedestre. “A logística faz parte do funcionamento da
cidade e pode, inclusive, reduzir deslocamentos individuais. O ponto central é ajustar
os incentivos e a regulação para que essa operação aconteça com segurança e sem
comprometer a qualidade do espaço urbano”, diz.