Imóvel ocioso vira base de logística urbana

Uma antiga oficina mecânica na Lapa, zona oeste de São Paulo, hoje abriga um pequeno centro logístico voltado à distribuição de produtos na cidade. O imóvel, de cerca de 250 m2 e aproximadamente 70 anos, ganhou nova função ao ser adaptado para acelerar entregas de itens como cosméticos, eletrônicos e livros, ilustrando uma transformação cada vez mais presente nas grandes cidades com o avanço do comércio eletrônico. O setor deve movimentar mais de R$ 235 bilhões neste ano, segundo projeta a Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (Abcomm) 

A adaptação da oficina foi feita pela Cubbo, plataforma de infraestrutura para comércio eletrônico que integra centros de distribuição, transporte e tecnologia. O espaço opera como um xdock urbano – ponto de consolidação entre centros 

logísticos e a entrega final -, permitindo entregas no mesmo dia e reduzindo em cerca de 20% os custos logísticos da empresa. “Encontrar esse tipo de imóvel foi um processo longo, porque os critérios são muito específicos: localização central, acesso para veículos, zoneamento compatível e metragem adequada. A oferta de espaços que combinam tudo isso é limitada, e a disputa aumentou com o 

crescimento do e-commerce”, diz Ignasi Vegas, CEO da Cubbo. 

O caso sintetiza uma mudança mais ampla no uso do espaço urbano. Garagens pouco utilizadas, galpões desativados e lojas que perderam tração no varejo físico vêm sendo transformados em bases logísticas, criando uma nova demanda no mercado imobiliário. 

Na avaliação de Mauricio Nascimento, diretor de logística e industrial da Colliers Brasil, essa transformação ainda é seletiva e depende de adequação dos ativos. “Galpões industriais antigos têm vocação natural para esse tipo de uso. Também vemos potencial em lojas de médio a grande porte, de 500 m2 a 2.000 m2, 

localizadas em vias de grande fluxo”, diz ele. Características como pé-direito alto, área de manobra e facilidade de acesso são determinantes. Concessionárias, antigas unidades dos Correios e plantas industriais estão entre os ativos mais adaptáveis. 

Nem todo imóvel, porém, segue esse movimento. A conversão de garagens 

corporativas, frequentemente apontada como tendência, enfrenta limitações. Prédios corporativos dependem dessas vagas para seus ocupantes, o que torna essa adaptação menos atrativa. A lógica de localização também se altera. Em vez da centralidade voltada ao consumo, o valor passa a estar associado à acessibilidade e à proximidade de áreas densamente povoadas. Ainda assim, a demanda não

garante valorização permanente. “Esses espaços podem ganhar relevância no momento atual, mas isso não assegura liquidez de longo prazo, já que a demanda pode evoluir para outras soluções”, diz Nascimento. 

A viabilidade das operações depende ainda de tecnologia e gestão. “Sem 

ferramentas de roteirização e visibilidade, muitos desses espaços não conseguem operar de forma economicamente sustentável”, afirma Jefferson Rubbo, solutions consultant da Descartes. 

A chamada última milha – etapa final entre o centro de distribuição e o consumidor – passou a exigir estruturas mais capilarizadas e inseridas na malha urbana. Na prática, o modelo de grandes centros logísticos periféricos vem sendo 

complementado por uma rede distribuída de pontos menores dentro das cidades, ocupando imóveis ociosos e ampliando a disputa por ativos bem localizados. “A logística urbana se tornou mais hiperlocal, com estoques posicionados dentro dos bairros para reduzir distâncias e tornar as entregas mais eficientes”, aponta Rodolfo Montanha, general manager do Rappi Turbo no Brasil. 

Esse movimento se traduz na multiplicação de estruturas de menor porte, 

pressionando o estoque imobiliário disponível. A Loggi opera com capacidade de cerca de meio milhão de pacotes por dia e uma rede com mais de 1.700 pontos de coleta e retirada e cerca de 160 hubs urbanos. O envio de encomendas entre capitais cresceu 53% no quarto trimestre de 2025. “Reduzir distâncias significa ganhar eficiência operacional, economia e previsibilidade, além de viabilizar entregas mais rápidas”, diz Alexandre Felix, vice-presidente de operações da Loggi. 

No Mercado Livre, a estratégia passa pela aproximação física das operações. A companhia estruturou uma malha com mais de 5.000 operações logísticas no país, permitindo que 75% das entregas rápidas sejam realizadas em até 48 horas. “Ao posicionar o estoque mais perto de onde o cliente vive, reduzimos drasticamente o tempo de deslocamento e o custo da última milha”, diz Frederico Rezeck, diretor sênior de transportes. 

Ao mesmo tempo em que impulsiona a reconversão de imóveis urbanos, a expansão da última milha impõe novas tensões à mobilidade. Para Adriano Borges Costa, coordenador acadêmico do Centro de Estudos das Cidades – Laboratório Arq. Futuro, do Insper, o desafio central não está na presença desses microcentros logísticos, mas na forma como a operação é estruturada. “Há uma pressão por entregas cada vez mais rápidas que pode gerar comportamentos de risco, como o desrespeito à sinalização e aos tempos do pedestre. O problema não está na existência desses centros, mas nos incentivos que orientam a forma como a entrega é realizada”, afirma. 

Ainda assim, ele não vê incompatibilidade entre a expansão logística urbana e agendas como prioridade ao pedestre. “A logística faz parte do funcionamento da cidade e pode, inclusive, reduzir deslocamentos individuais. O ponto central é ajustar 

os incentivos e a regulação para que essa operação aconteça com segurança e sem comprometer a qualidade do espaço urbano”, diz.